Sachwertverfahren: Immobilienbewertung einfach erklärt
Das Sachwertverfahren ist eine wichtige Methode zur Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie und kommt besonders bei der Grundstücksbewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Es basiert auf der Berechnung der Gebäudekosten sowie des Bodenwerts und wird vor allem dann angewendet, wenn kein geeigneter Vergleichswert aus Kaufpreisen vorhanden ist.
Was versteht man unter dem Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die den tatsächlichen Sachwert einer Immobilie bestimmt. Es wird häufig genutzt, wenn andere Verfahren, wie das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren, nicht anwendbar sind. Besonders bei Einfamilienhäusern, für die es wenig direkte Vergleichsobjekte gibt, ist es eine gängige Wahl.
Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?
Die Sachwertermittlung einer Immobilie ist vor allem in folgenden Situationen relevant:
- Wenn eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus bewertet wird.
- Bei der Grundstücksbewertung, wenn keine Marktdaten für Vergleichswerte verfügbar sind.
- Bei besonderen Objekten, z. B. denkmalgeschützten Gebäuden oder Spezialimmobilien.
- Bei gerichtlichen oder steuerlichen Auseinandersetzungen zur Wertermittlung einer Immobilie.
Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie?
Die Berechnung des Sachwerts erfolgt in mehreren Schritten und basiert auf einer festgelegten Formel. Zuerst wird der Gebäudesachwert ermittelt, indem die Herstellungskosten der Immobilie, einschließlich Materialkosten, Baukosten und technischer Ausstattung, bestimmt werden. Anschließend wird die Alterswertminderung abgezogen, um die Abnutzung durch Alter und Zustand der Immobilie zu berücksichtigen. Im nächsten Schritt wird der Bodenwert berechnet, der auf den Bodenrichtwerten basiert und den Wert des Grundstücks widerspiegelt. Schließlich ergibt sich der Gesamtsachwert, indem der Gebäudesachwert und der Bodenwert addiert werden.
Beispiel zur Berechnung des Sachwerts
Angenommen, ein Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m² und einen Bodenrichtwert von 150 €/m². Das Gebäude hat Herstellungskosten von 300.000 €, ist 20 Jahre alt und hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
- Bodenwert:
Bodenwert=150 €/m²×1.000 m²=150.000 € - Abschreibung:
Abschreibung=300.000 €×=75.000 € - Wert der baulichen Anlagen:
Wert der baulichen Anlagen=300.000 €−75.000 €=225.000 € - Gesamtsachwert:
Sachwert=150.000 €+225.000 €=375.000 €
Berechnung Sachwert
Die Berechnung des Sachwerts erfolgt in mehreren Schritten, die sich auf die Ermittlung des Bodenwerts und des Werts der baulichen Anlagen konzentrieren. Der Sachwert setzt sich also aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Hier ist eine vereinfachte Übersicht der Schritte, die bei der Berechnung des Sachwerts üblicherweise durchgeführt werden:
✅ Ermittlung des Bodenwerts
Der Bodenwert stellt den Wert des Grundstücks dar. Er wird oft auf Basis des Bodenrichtwerts berechnet, der für das jeweilige Grundstück in einer bestimmten Region ermittelt wird. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis für den Quadratmeter eines Grundstücks in der betreffenden Lage an.
Formel:
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Dabei wird die Grundstücksfläche in Quadratmetern angegeben.
✅ Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen (Gebäude)
Der Wert der baulichen Anlagen setzt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Abnutzung zusammen. Dafür gibt es die folgenden Schritte:
a) Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes
Die Herstellungskosten eines Gebäudes beziehen sich auf den Aufwand, der erforderlich wäre, um das Gebäude in vergleichbarer Art und Weise neu zu errichten. Diese Kosten können durch allgemeine Baukostenschätzungen, amtliche Tabellen oder spezifizierte Baukostenwerte ermittelt werden.
b) Abschreibung/Abnutzung
Da das Gebäude in der Regel älter ist, muss eine Abschreibung oder Abnutzung berücksichtigt werden. Der Wertverlust wird nach einem festgelegten Prozentsatz pro Jahr berechnet, abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Die Formel lautet:
Abschreibung = Herstellungskosten ×
Die Gesamtnutzungsdauer variiert je nach Art des Gebäudes (z.B. Wohngebäude: 80 Jahre, Bürogebäude: 60 Jahre).
c) Wert der baulichen Anlagen (Gebäude)
Der Wert des Gebäudes wird dann als Herstellungskosten minus Abnutzung berechnet.
Formel:
Wert der baulichen Anlagen = Herstellungskosten − Abschreibung
✅ Gesamtsachwert
Der Gesamtsachwert ergibt sich nun aus der Addition des Bodenwerts und des Werts der baulichen Anlagen:
Formel:
Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Vorteile: | Nachteile: |
Objektive Bewertungsmethode für Immobilien ohne Vergleichspreise. | Marktschwankungen werden nicht direkt erfasst. |
Besonders nützlich für besondere oder wenig gehandelte Objekte. | Subjektive Faktoren wie die Nachfrage nach einer Immobilie bleiben unberücksichtigt. |
Berücksichtigt individuelle Baukosten und Zustand. | Komplexe Berechnung, die eine sachverständige Prüfung erfordert. |
Welche Gebäude werden typischerweise mit Sachwertverfahren begutachtet?
Das Sachwertverfahren wird in der Immobilienbewertung häufig für Gebäude angewendet, bei denen der Marktwert schwerer zu ermitteln ist, etwa bei spezialisierten oder einzigartigen Objekten. Typische Gebäude, die mit dem Sachwertverfahren begutachtet werden, sind:
- Eigengenutzte Immobilien: Häuser, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden und nicht zur Vermietung oder als Investitionsobjekte genutzt werden.
- Individuelle oder ungewöhnliche Gebäude: Gebäude, die aufgrund ihrer speziellen Bauweise oder Nutzung keine direkten Vergleichswerte auf dem Markt haben, wie z. B. Industriedenkmäler, Kirchen, Schlossanlagen, Fabriken oder Kraftwerke.
- Spezialimmobilien: Dies können z. B. Schulen, Krankenhäuser, Sportstätten oder Hotelgebäude sein, die keine einfachen Marktvergleiche zulassen.
- Landwirtschaftliche Gebäude: Dazu zählen Ställe, Scheunen oder Gewächshäuser, die primär einer landwirtschaftlichen Nutzung dienen und oft keine standardisierten Marktwerte haben.
Im Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks sowie der Wert der Gebäude und Baulichkeiten ermittelt, indem die Kosten für den Neubau des Gebäudes (abzüglich der Abnutzung) als Grundlage genommen werden. Es ist besonders nützlich, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Ertragswerte vorliegen.
Sebastian Fuchs,
Immobiliengutachter
Clever-Immogutachten
Wer bestimmt, welches Verfahren angewandt wird?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens in der Immobilienbewertung wird in der Regel durch den Zweck der Bewertung und die Art der Immobilie bestimmt. Es gibt jedoch auch klare Vorgaben und Empfehlungen, die den Einsatz eines bestimmten Verfahrens beeinflussen. Hier sind die Hauptakteure, die Einfluss darauf haben, welches Verfahren angewendet wird:
Gutachter oder Sachverständiger
Der bewertende Sachverständige oder Gutachter entscheidet, welches Verfahren am besten geeignet ist, basierend auf den spezifischen Gegebenheiten der Immobilie. Er muss die für die Bewertung relevanten Faktoren wie die Art der Immobilie, die Verfügbarkeit von Vergleichsdaten und den Verwendungszweck der Bewertung berücksichtigen.
- Sachwertverfahren wird häufig bei spezialisierten oder einzigartigen Objekten verwendet (z.B. individuell genutzte Immobilien oder besondere Bauwerke, bei denen Marktvergleiche schwierig sind).
- Ertragswertverfahren wird genutzt, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient und Einkünfte (z.B. Mieteinnahmen) generiert.
- Vergleichswertverfahren wird bevorzugt, wenn genügend Vergleichswerte aus dem Markt vorhanden sind und es sich um Standardimmobilien handelt.
Außerdem basiert seine Einschätzung auf folgenden Punkten:
Gesetzgeber und Richtlinien
In Deutschland beispielsweise gibt es klare Vorgaben im Immobilienwertermittlungsrecht (z.B. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)), welche Verfahren für bestimmte Arten von Immobilien angewendet werden sollen. Diese gesetzlichen Vorgaben können den Gutachter in der Auswahl des Verfahrens leiten, insbesondere bei öffentlich-rechtlichen Bewertungen, wie sie beispielsweise bei Steuerangelegenheiten, Enteignungen oder staatlichen Zuschüssen auftreten.
Verwendungszweck der Bewertung
- Kauf und Verkauf: Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie könnte der Gutachter hauptsächlich das Vergleichswertverfahren anwenden, wenn ausreichend vergleichbare Transaktionen existieren.
- Finanzierung oder Beleihung: Für die Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Finanzierung wird häufig das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren angewandt, besonders bei Immobilien, die keine einfachen Vergleichswerte bieten oder Einkünfte generieren.
- Steuerliche Bewertungen: Bei der Bewertung für steuerliche Zwecke kann das Verfahren ebenfalls durch gesetzliche Regelungen beeinflusst werden. Beispielsweise könnte das Sachwertverfahren bei der Bewertung von Betriebsgebäuden genutzt werden, während das Ertragswertverfahren bei renditeorientierten Immobilien bevorzugt wird.
Marktbedingungen
Auch die Marktbedingungen spielen eine Rolle. In einem Markt mit wenigen vergleichbaren Immobilien kann der Gutachter eher auf das Sachwertverfahren zurückgreifen, während in einem Markt mit vielen vergleichbaren Immobilien das Vergleichswertverfahren die bevorzugte Wahl sein könnte.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wahl des Verfahrens meist eine Kombination aus rechtlichen Vorgaben, dem Verwendungszweck der Bewertung und der Einschätzung des Gutachters ist.
Wann lohnt sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist besonders nützlich, wenn keine Vergleichswerte verfügbar sind. Ob beim Verkaufen einer Immobilie, der Grundstücksbewertung oder der Ermittlung des tatsächlichen Sachwerts – es liefert eine detaillierte und nachvollziehbare Bewertung. Wer den Sachwert einer Immobilie berechnen möchte, kann entweder einen Gutachter beauftragen oder auf einen Sachwertverfahren Rechner kostenlos zurückgreifen.
Besonders für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kann das Verfahren eine hilfreiche Methode sein, um den Gebäudesachwert zu ermitteln und eine fundierte Immobilienbewertung durchzuführen.
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Sebastian Fuchs
Sebastian Fuchs ist ein erfahrener Immobiliengutachter mit einem soliden Hintergrund in der Immobilienbewertung und -beratung. Er verfügt über umfangreiche Kenntnisse im Bereich der Marktanalyse und der Erstellung detaillierter Gutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien.