Finanzgericht Münster stärkt Vermieterrechte – Clever-Immogutachten begrüßt Urteil zur Restnutzungsdauer
Mit seinem Urteil vom 2. April 2025 (Az. 14 K 654/23 E) hat das Finanzgericht Münster ein deutliches Zeichen zugunsten der Steuerpflichtigen gesetzt: Vermieter dürfen ihre Immobilien auch weiterhin auf Basis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer abschreiben – unabhängig von restriktiven Vorgaben der Finanzverwaltung. Für Clever-Immogutachten bestätigt das Urteil, was in der Praxis längst gilt: Individuelle Gutachten haben Vorrang vor pauschalen Typisierungen.
Ausgangspunkt: Vermieter setzt auf 23 Jahre statt 50
Der Kläger, ein privater Vermieter, wollte sein Gebäude mit einer tatsächlichen Restnutzungsdauer von 23 Jahren abschreiben – statt der standardmäßigen 50 Jahre laut Einkommensteuergesetz. Grundlage dafür war ein fachlich fundiertes Gutachten. Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung. Das Finanzgericht Münster gab dem Kläger nun recht – mit weitreichenden Folgen für die Praxis.
Vier zentrale Aussagen des Gerichts im Überblick
Wahlfreiheit der Gutachtenerstellung
Das Gericht stellt klar: Es gibt kein vorgeschriebenes Verfahren zur Ermittlung der Restnutzungsdauer. Ob nach Verkehrswert, baulicher Substanz oder wirtschaftlicher Entwertung – jede sachverständige Methode ist zulässig, solange sie nachvollziehbar ist. Die in der Praxis bewährte Vorgehensweise von Clever-Immogutachten bleibt damit uneingeschränkt anwendbar.
Wirtschaftliche statt technischer Nutzungsdauer ausreichend
Die Restnutzungsdauer muss sich nicht auf rein technische Abnutzung stützen. Entscheidend ist, wie lange die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Damit folgt das Gericht der Linie des Bundesfinanzhofs: Die wirtschaftliche Entwertung kann als alleiniger Abschreibungsmaßstab gelten – ein klarer Vorteil für Vermieter.
Qualifizierter, aber nicht zertifizierter Gutachter ausreichend
Die immer wieder erhobene Forderung nach einer Zertifizierung des Gutachters (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024) ist rechtlich nicht haltbar, so das Gericht. Maßgeblich ist die fachliche Qualifikation, nicht ein bestimmtes Zertifikat. Dennoch: Um unnötige Diskussionen mit Finanzämtern zu vermeiden, setzt Clever-Immogutachten ausschließlich zertifizierte Sachverständige ein.
Vor-Ort-Besichtigung sinnvoll, aber nicht immer zwingend
Das Gericht erkennt an, dass ein Gutachten umso überzeugender ist, je fundierter seine Basis ist. Zwar ist eine Vor-Ort-Besichtigung nicht gesetzlich vorgeschrieben, doch sie kann im Streitfall entscheidend sein. Deshalb empfehlen wir grundsätzlich, ein Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung zu beauftragen – wie bei Clever-Immogutachten Standard.
✅ 5 Tipps: So profitieren Sie von der verkürzten Restnutzungsdauer
1. Nutzen Sie Ihr Wahlrecht bewusst.
Sie dürfen zwischen der typisierten und der tatsächlichen Restnutzungsdauer wählen. Prüfen Sie, ob ein Gutachten Ihre Abschreibung beschleunigen kann – das kann Ihre Steuerlast deutlich senken.
2. Wählen Sie die passende Gutachtenerstellung.
Auch ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist zulässig – ein teures Bausubstanzgutachten ist nicht notwendig. Entscheidend ist, dass die Methode nachvollziehbar und fachlich fundiert ist.
3. Achten Sie auf qualifizierte Gutachter – nicht nur auf Zertifikate.
Das Gericht verlangt keine bestimmte Zertifizierung – aber Fachkompetenz ist Pflicht. Bei Clever-Immogutachten arbeiten ausschließlich qualifizierte Sachverständige.
4. Planen Sie eine Vor-Ort-Besichtigung ein.
Ein Ortstermin erhöht die Akzeptanz beim Finanzamt erheblich. Viele Ablehnungen lassen sich so von Anfang an vermeiden.
5. Reagieren Sie selbstbewusst auf Ablehnungen.
Sollte das Finanzamt Ihr Gutachten ablehnen, prüfen Sie die Begründung genau. Viele Einwände stützen sich auf nicht bindende Verwaltungsvorgaben – wir helfen Ihnen bei der Einordnung und Argumentation.
Wahlrecht gesetzlich verankert – AfA nach Realität möglich
Das Finanzgericht Münster hebt besonders hervor, dass Steuerpflichtige laut § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein echtes Wahlrecht haben: Sie können entweder die pauschale oder die tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde legen. Der Gesetzgeber hat diese Wahlmöglichkeit ausdrücklich gewollt. Versuche der Finanzverwaltung, dies über BMF-Schreiben einzuschränken, sind rechtlich unbegründet.
Gutachten = Schätzung – keine absolute Sicherheit erforderlich
Ein zentrales Argument des Gerichts: Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist immer eine Schätzung, keine exakte Wissenschaft. Sie muss plausibel, aber nicht „sicher“ im mathematischen Sinne sein. Bereits 1971 hat der BFH betont, dass es um „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“, nicht um absolute Gewissheit geht.
Entscheidend ist also die Nachvollziehbarkeit und Angemessenheit der Schätzung – nicht die Methodik an sich. Das spricht für individuell angepasste Gutachten statt starrer Standardverfahren.
BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 rechtlich zweifelhaft
Mit dem Versuch, nur noch bestimmte Gutachten anzuerkennen, hat das Bundesfinanzministerium 2023 den rechtlichen Rahmen überschritten. Das Finanzgericht Münster stellt unmissverständlich klar: Weder das Einkommensteuergesetz noch der BFH erlauben es, die Gutachtermethodik gesetzlich zu verengen oder eine bestimmte Zertifizierung zu verlangen.
Für Clever-Immogutachten ist das ein wichtiger Schritt hin zu mehr Planbarkeit und Verlässlichkeit für Vermieter.
Praxis-Tipp: Mit Ortstermin und DIN-Zertifikat auf Nummer sicher
Auch wenn nicht vorgeschrieben: Ein Ortstermin durch den Gutachter erhöht die Überzeugungskraft und vermeidet unnötige Rückfragen durch das Finanzamt. Unsere Empfehlung:
Beauftragen Sie ein Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung und qualifiziertem DIN-zertifizierten Gutachter – so erhöhen Sie die Chancen auf schnelle Anerkennung durch das Finanzamt und vermeiden langwierige Verfahren.
Clever-Immogutachten bietet genau das – deutschlandweit und mit kurzer Bearbeitungszeit.
Sebastian Fuchs,
Immobiliengutachter
Clever-Immogutachten
Keine Revision zugelassen – gängige Praxis bestätigt
Besonders beachtlich: Die Revision wurde nicht zugelassen. Das bedeutet, das Urteil folgt gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung und ist rechtlich nicht mehr anfechtbar. Das stärkt die Position aller Vermieter – und zeigt: Die in der Praxis etablierte Vorgehensweise zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist und bleibt zulässig.
Fazit: Clever handeln bei der Abschreibung
Das Urteil des Finanzgerichts Münster ist ein starkes Signal für Eigentümer, die ihre Gebäude realitätsnah und effizient abschreiben wollen. Clever-Immogutachten steht für transparente, fachlich fundierte Gutachten, die sowohl steuerlich als auch wirtschaftlich überzeugen.
👉 Jetzt prüfen lassen, ob auch Sie von einer verkürzten Restnutzungsdauer profitieren können – wir beraten Sie gerne!
Sebastian Fuchs
Sebastian Fuchs ist ein erfahrener Immobiliengutachter mit einem soliden Hintergrund in der Immobilienbewertung und -beratung. Er verfügt über umfangreiche Kenntnisse im Bereich der Marktanalyse und der Erstellung detaillierter Gutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien.